Immobilienbesitzer aufgepasst: Reform der Grundsteuer - Aktueller Stand

Nachdem das Gesetz zur Reform der Grundsteuer am 21. November 2019 in Kraft getreten ist und zwischenzeitlich schon wieder geändert wurde, gewinnt das Verfahren langsam Konturen.

1. Zeitplan zur Umsetzung

  • Derzeit erstellt die Finanzverwaltung die neuen Erklärungsvordrucke und setzt diese als Steuererklärung im ELSTER-Portal um. Die elektronische Übermittlung wird grundsätzlich verpflichtend sein.
  • Voraussichtlich im März 2022 wird es eine Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärungen per öffentlicher Bekanntmachung geben. Die Grundstücksbesitzer werden nicht persönlich angeschrieben. Parallel informieren die Finanzbehörden über die Medien und eigenes Informationsmaterial.
  • Zum 1. Juli 2022 wird die Möglichkeit zur Erfassung und Übermittlung der Steuererklärung im ELSTER-Portal freigeschaltet.
  • Bis zum 31. Oktober 2022 sind sämtliche Steuererklärungen einzureichen. Fristverlängerungen sind im Einzelfall möglich.
  • Anfang 2023 werden die Finanzämter säumige Steuerpflichtige an die Abgabe der Steuererklärung erinnern.
  • Bis zum 31. Dezember 2023 sollen alle Grundsteuerwertbescheide erlassen werden.
  • Im ersten Halbjahr 2024 sollen die Messzahlen und die Hebesätze geprüft und im Hinblick auf die gewünschte Aufkommensneutralität der Reform gegebenenfalls angepasst werden.
  • Im zweiten Halbjahr 2024 sollen alle Messbetrags- und Grundsteuerbescheide erlassen werden, sodass zum ersten Fälligkeitstag der Grundsteuer 2025 zum 15. Februar 2025 die neue Grundsteuer bezahlt werden kann.

2. Was bleibt von der alten Grundsteuer erhalten?

Von der alten Grundsteuer bleiben die Steuernummern bzw. Einheitswertaktenzeichen, das dreistufige Verfahren (Grundsteuerwert, Messbetrag, Grundsteuer), das Verfahrensrecht, die Vermögensarten und ihre Abgrenzung, die Grundzüge des Sachwert- und des Ertragswertverfahrens sowie die Steuerbefreiungen und Steuererlassmöglichkeiten erhalten.

3. Was ändert sich nach neuem Recht?

Damit die neue Bewertung nicht wieder irgendwann zu verfassungswidrigen Werten führt, ist alle 7 Jahre eine neue Hauptfeststellung durchzuführen. Das Verfahren ist sehr pauschalierend. Daher sind Ausstattungsmerkmale, Besonderheiten oder auch Außenanlagen nicht zu berücksichtigen. Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke werden ebenso zusammen bewertet wie ein Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude auf fremdem Grund & Boden.

4. Gibt es regionale Abweichungen?

11 Bundesländer wenden das Bundesmodell aus dem Bundes-Grundsteuergesetz an, wobei von diesen das Saarland sowie Sachsen abweichende Steuermesszahlen festgelegt haben. Die folgenden Bundesländer haben eigene Bewertungs- und Grundsteuervorschriften geschaffen.

Bundesland Abweichendes Modell
Baden-Württemberg Modifiziertes Bodenwertmodell (Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2020 Nr. 40 S. 974)
Bayern Wertunabhängiges Flächenmodell – Gesetzentwurf liegt vor, ist aber noch nicht beschlossen – Stand 08.12.2020
Hamburg Flächen-Lage-Modell – Hamburgisches Grundsteuergesetz vom 24.08.2021
Hessen Flächenmodell mit einfachem Lagefaktor-Verfahren – Gesetzesentwurf liegt vor – Stand 14.06.2021
Niedersachsen Flächen-Lage-Modell (verkündet im GVBl. Nr. 27 vom 13.07.2021)

5. Was ist im Bundesmodell zu erklären?

Im Ertragswertverfahren sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke zu bewerten. Hierzu sind ausweislich der Entwürfe der Steuererklärungsformulare folgende Daten anzugeben:

  • Fläche des Grundstücks
  • Bodenrichtwert auf den 1. Januar 2022
  • Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum
  • Wohnfläche
  • Baujahr bzw. Jahr der Kernsanierung
  • Abbruchverpflichtung
  • bei Mietwohngrundstücken die Anzahl der Wohnungen mit
    -unter 60 qm
    -60 bis unter 100 qm und
    -100 qm und mehr

Im Sachwertverfahren sind Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige Grundstücke zu bewerten. Hierzu sind zu erklären:

  • Fläche des Grundstücks
  • Bodenrichtwert auf den 1. Januar 2022
  • Gebäudeart
  • Bruttogrundfläche
  • Baujahr bzw. Jahr der Kernsanierung
  • Abbruchverpflichtung
  • Bei mehr als 5 Gebäuden auf dem Grundstück ist ein Lageplan mit Gebäudenummerierung einzureichen.

6. Was kann man heute bereits vorbereiten?

Da die Erklärungsfrist mit 4 Monaten extrem kurz ist, sollte insbesondere bei größerem Immobilienbesitz oder kompliziert bebauten Grundstücken bereits jetzt mit der Datensammlung begonnen werden. Wichtig sind beispielsweise:

  • Frühere Einheitswertbescheide hinsichtlich Steuernummern, Aktenzeichen oder
  • Nummerierung der Gebäude
  • Grundbuchauszüge hinsichtlich Grundbuchblattnummer, Flurstücknummern, Grundstücksflächen und ggf. Bruchteilen
  • Unterlagen zur Flächenberechnung sowohl der Wohnfläche für das Ertragswertverfahren als auch der Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren (Achtung: unterschiedliche Vorgaben zur Flächenberechnung beachten – Wohnflächenverordnung und Bruttogrundflächenermittlung nach DIN 277 weichen voneinander ab)